Wie erstellt man ein Businessplan für ein Ferienhaus: mit Beispielen und Vorlage

Wer ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung vermieten möchte, sollte unbedingt mit einem aussagekräftigen Businessplan arbeiten. Und in diesen gehören sehr viel mehr Angaben als nur zu den Übernachtungspreisen. Der Businessplan klärt darüber auf, wie überhaupt Gäste für die Unterkunft gewonnen werden sollen, wie der laufende Betrieb organisiert ist und wie das Vorhaben langfristig wirtschaftlich tragfähig bleiben soll.

Ein guter Businessplan verbindet die Markt- und Standortanalyse mit dem Geschäftsmodell, der Preisstrategie und dem Marketing sowie mit einer realistischen Finanzplanung. Er sollte erkennen lassen, dass die Vermieter den Markt gedanklich durchdrungen haben und sich ihrer Verantwortung für Betrieb und Compliance bewusst sind. Dann kann er die Grundlage für eine erfolgreiche Geschäftstätigkeit bilden und dabei helfen, die Finanzierung durch Banken zu erleichtern.

Chancen bietet der deutsche Markt für Beherbergungsbetriebe reichlich. Im Jahr 2025 konnte mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen erneut ein Rekord aufgestellt werden.  Im Jahr 2024 wurden laut einer separaten Destatis-Plattformstatistik 60,4 Millionen Übernachtungen in Ferienwohnungen und Ferienhäusern über große Online-Plattformen gebucht. Besonders interessant ist dabei die Verteilung: Etwa 95 Prozent dieser über die Plattformen gebuchten Übernachtungen entfielen auf Anbieter mit weniger als zehn Betten. Es haben also vor allem private Gastgeber und kleine Vermieter profitiert.

Die Erstellung eines Businessplans ist der erste Schritt, an diesem Marktgeschehen teilhaben zu können. Dieser sollte im Idealfall alle wichtigen Fragen bezüglich Saisonalität, Leerstand, Plattformprovisionen, Finanzierungskosten, Hausgeld, Steuern und kommunaler Vorschriften berücksichtigen und damit in jedem Detail überzeugen.

Warum Eigentümer einer Ferienwohnung einen Businessplan benötigen

Die Erstellung eines Businessplans zwingt förmlich dazu, aus einer interessanten Immobilie ein belastbares Geschäftsmodell zu machen. Erst jetzt wird häufig klar, wie belastbar die Annahmen zur Auslastung oder den Kosten wirklich sind und wie realistisch die zu erwartende Rendite ist.

Folgende Punkte sollte ein guter Businessplan abdecken, um eine betriebswirtschaftliche Analyse zu ermöglichen:

• Reichen die Netto-Buchungserlöse für Finanzierung, Hausgeld, Reinigung, Instandhaltung, Versicherungen, Steuern und laufende Betriebskosten?

• Wie sieht der typische Gast aus und warum sollte er sich gerade für diese Unterkunft entscheiden?

• Wie wirken sich Nebensaison, Stornierungen, Leerstand, Reparaturen und selbst genutzte Zeiträume aus?

• Welche Ziele sind zu erreichen bezüglich Auslastung, Übernachtungspreis, Umsatz, Liquidität und Rentabilität?

• Ist die geplante Ferienvermietung am Standort überhaupt zulässig?

• Handelt es sich steuerlich und gewerberechtlich noch um eine private Vermögensverwaltung oder bereits um einen Gewerbebetrieb?

Wer einen Businessplan erstellt, kommt nicht umhin, sich über diese Fragen Gedanken zu machen. So führen zum Beispiel eine hotelähnliche Organisation oder umfangreiche zusätzliche Dienstleistungen schnell zu einer Einordnung als gewerbliche Tätigkeit. 

So erstellen Sie einen Businessplan für eine Ferienwohnung

Soll ein Businessplan für die Vermietung der Ferienwohnung ausgearbeitet werden, sollten alle relevanten Fragen systematisch beantwortet werden. Folgender Ablauf kann dabei als Orientierung dienen.

Executive Summary schreiben

Bei der Executive Summary handelt es sich um eine Zusammenfassung des Businessplans. Sie sollte sich nach Möglichkeit auf möglichst wenige Absätze beschränken. 

Hier sollten mindestens folgende Punkte beschrieben werden:

• Unterkunft
• Standort
• Zielgruppe
• Geschäftsmodell
• Wirtschaftlicher Vorteil

In der Executive Summary sollte auch geklärt werden, ob die Immobilie gekauft oder angemietet werden soll oder ob der Betrieb für einen anderen Eigentümer erfolgen soll. Die Zahl der geplanten Einheiten ist ebenso zu nennen wie der Kapitalbedarf und der erwartete Weg zur Profitabilität.

Die Executive Summary steht gleich am Anfang des Businessplans. Dennoch sollte sie am besten zuletzt geschrieben werden, nachdem alle Ergebnisse der Marktanalyse für die Ferienwohnung und der finanziellen Planung vorliegen.

Immobilie und Geschäftsmodell der Ferienwohnung beschreiben

Das Angebot sollte exakt definiert werden. Handelt es sich zum Beispiel um ein Ferienhaus für sechs Personen in Bayern oder um eine 80-m²-Ferienwohnung mit vier Schlafplätzen an der Ostseeküste? 

Folgende Unterscheidungen sind dabei wichtig:

• Ferienwohnung: abgeschlossene Wohneinheit mit eigener Kochmöglichkeit
• Ferienhaus: eigenständig genutztes Gebäude
• Ferienzimmer: einzelnes Zimmer innerhalb eines Gebäudes
• Serviced Apartment: länger nutzbare Unterkunft mit zusätzlichen Dienstleistungen
• Monteurunterkunft: auf beruflich reisende Beschäftigte ausgerichtete Unterkunft

Aus dem Businessplan für das Ferienhaus sollte ersichtlich sein, wer für Reinigung, Gästekommunikation, Schlüsselübergabe und Wartung verantwortlich ist.

Private Nutzungszeiten sind ebenfalls einzuplanen ebenso wie zusätzliche Serviceangebote der Ferienwohnung (z. B. Parkplatz, Haustiere, Fahrradvermietung oder Saunanutzung). Im Finanzplan sollten Übernachtungsumsatz und zusätzliche Einnahmen getrennt ausgewiesen werden.

Entscheiden, ob die Tätigkeit privat oder gewerblich ist

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung handelt es sich nicht zwingend um ein Gewerbe. Die Einkünfte aus der Überlassung eigenen Grundbesitzes können grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG sein. 

Anders sieht es aus, wenn das Angebot eine hotelmäßige Organisation aufweist oder umfangreiche Zusatzleistungen angeboten werden. Auch bei der professionellen Verwaltung fremder Immobilien kann die Beurteilung anders ausfallen. Letztlich sollte die Einordnung daher immer mit dem Finanzamt, dem Gewerbeamt oder dem Steuerberater abgestimmt werden.

Die Entscheidung für eine private oder gewerbliche Tätigkeit muss dann im gesamten Finanzplan erkennbar sein. Einkommensteuer, mögliche Gewerbesteuer, Buchführung und Umsatzsteuer können sich je nach Struktur unterscheiden. Für natürliche Personen und Personengesellschaften sieht das Gewerbesteuergesetz beispielsweise einen Freibetrag beim Gewerbeertrag von 24.500 Euro vor. 

Lokalen Markt analysieren

Die Standortanalyse für Ferienwohnungen sollte nicht bei der Beurteilung der Beliebtheit einer Region enden. Viele weitere Faktoren sollten untersucht und beispielsweise geklärt werden, wie es mit dem Freizeit- und Geschäftstourismus, Messen, Kur- und Wellnessangeboten, Sehenswürdigkeiten und der Verkehrsanbindung sowie der saisonalen Nachfrage aussieht.

In Messestädten erzeugen häufig einzelne Veranstaltungstermine eine außergewöhnlich hohe Nachfrage. An der Ostseeküste wiederum können die Sommerferien die wichtigste Saison darstellen. Hier sollten Daten von Destatis, den statistischen Landesämtern und den Tourismusverbänden sowie den örtlichen Kurverwaltungen ausgewertet werden.

Im Businessplan sollten mögliche Marktlücken hervorgehoben werden. So könnten hochwertige Wohnungen, Unterkünfte mit Fahrradraum oder größere Familienwohnungen fehlen. Es sollte dargestellt werden, wie diese Nischen zu besetzen sind.

Zielgruppe der Ferienwohnung definieren

Um die Plausibilität des Businessplans zu untermauern, ist eine präzise Zielgruppenbeschreibung für die Ferienwohnung wichtig. Erst wenn die Zielgruppe klar ist, können auch Ausstattung, Preisgestaltung und Werbung sinnvoll geplant werden.

Das sind einige mögliche Segmente:

• Familien
• Paare
• Geschäftsreisende
• Wanderer
• Radfahrer
• Wellnessgäste
• Reisende mit Haustier

Folgende Punkte sind getrennt für jede relevante Zielgruppe zu analysieren:

• Reisebudget
• Aufenthaltsdauer
• Buchungsvorlauf
• Ausstattung
• Buchungskanäle
• Erwartungen an Kommunikation und Service

Eine Familie benötigt möglicherweise eine Waschmaschine und eine gut ausgestattete Küche. Für Geschäftsreisende kommt es vor allem auf WLAN, Schreibtisch und einen unkomplizierten Self-Check-in an. Häufig lohnt es sich nicht, für jede denkbare Zielgruppe zu planen. Stattdessen sollte im Businessplan eine klare Positionierung erkennbar sein.

Immobilie und Gästeerlebnis entwickeln

Die Ausstattung und Gästebetreuung für die Ferienwohnung sollten zur gewählten Positionierung passen. Saubere Räume, eine funktionierende Heizung und ein stabiles WLAN sollten ebenso wie Betten und Bettwäsche sowie die Küchenausstattung priorisiert werden, bevor eröffnet wird. Komfortinvestitionen sollten erst in einer zweiten Phase folgen, sobald sich der Betrieb eingespielt hat.

Je nach Zielgruppe können Fahrradabstellplätze, Skiraum, Homeoffice-Arbeitsplatz, Ladepunkt für Elektroautos oder barrierearme Ausstattung einen Wettbewerbsvorteil schaffen.

Eine freiwillige DTV-Klassifizierung kann sinnvoll sein. Der Deutsche Tourismusverband bewertet Ferienwohnungen und Ferienhäuser nach bundesweit einheitlichen Kriterien mit ein bis fünf Sternen. Die Klassifizierung gilt drei Jahre. 

Preisgestaltung und Umsatzstrategie entwickeln

Die Preisgestaltung für die Ferienwohnung sollte mindestens zwischen Haupt- und Nebensaison unterscheiden. Je nach Standort können Wochenend-, Messe- und Eventpreise sowie Mindestaufenthalte hinzukommen.

Ein einziger durchschnittlicher Jahrespreis ist häufig wenig sinnvoll. Die Preise können stattdessen zum Beispiel bezüglich der Saison differenziert werden, um in nachfrageschwachen Monaten mit niedrigeren Preisen Anreize für Buchungen zu setzen und in Monaten mit hoher Nachfrage mit anspruchsvolleren Preisen die Rendite zu erhöhen.

Für Angebote an Verbraucher ist außerdem der Gesamtpreis entscheidend. Nach § 3 Preisangabenverordnung müssen Unternehmer Gesamtpreise angeben; verpflichtende Preisbestandteile gehören daher in die Preisbetrachtung. Zudem sollten für Kautionen, Anzahlungen, Stornierungen und No-Shows ebenfalls klare Regeln gelten. 

Vom Buchungsumsatz müssen zunächst Provisionen der Buchungsplattform, Zahlungsgebühren und direkt mit dem Aufenthalt verbundene variable Kosten abgezogen werden. Erst dann ergibt sich der Nettoerlös beziehungsweise Deckungsbeitrag.

Marketingstrategie und Buchungsvertrieb planen

Eine erfolgreiche Marketingstrategie für die Ferienwohnung zielt auf Buchungen ab, die auf mehrere Kanäle verteilt sind. Dazu gehören Airbnb, Booking.com, FeWo-direkt, regionale Portale, die örtliche Touristinformation und eine eigene Website.

Es sollten für jeden Kanal die erzielbare Reichweite, Provisionen, die Zahlungsabwicklung und der Arbeitsaufwand sowie der durchschnittliche Nettoerlös separat betrachtet werden.

Die eigenen Werbeanstrengungen sollten sich auf eine professionelle Fotografie, die eigene Website und lokale Suche, Social Media, die E-Mail-Kommunikation mit Stammgästen und die Kooperationen mit Tourismusbetrieben erstrecken, damit alle Kanäle abgedeckt sind.

Hierbei gilt es auch zu beachten, dass Direktbuchungen die Abhängigkeit von Buchungsportalen für Ferienwohnungen reduzieren können. Reservierungsbestätigung, Vertrag, Zahlung, Stornierungsbedingungen und Gästekommunikation müssen dann aber selbst organisiert werden.

Tägliche Betriebsabläufe planen

Zur Betriebsführung einer Ferienwohnung gehört es, Verantwortlichkeiten für Nachrichten, Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterialien, Wartung, Schlüsselübergabe und Notfälle festzulegen. Die wichtigsten Betriebsabläufe sollten dabei dokumentiert werden. Dazu gehören Check-in und Check-out, Kontrollen, Schäden und Beschwerden.

Seit dem 1. Januar 2025 müssen deutsche Staatsangehörige in Beherbergungsstätten keinen besonderen Meldeschein mehr ausfüllen. Für beherbergte ausländische Personen gelten die Pflichten nach § 29 BMG aber weiterhin. Daneben können kommunale Gästemelde- und Abgabeverfahren bestehen. 

Zu planen ist auch die nötige Infrastruktur wie Buchungssoftware, Channel Manager, Smart Locks und zuverlässige Dienstleister. Ebenso wichtig sind Notfalllösungen für Reinigungsausfälle, verlorene Schlüssel oder dringende Reparaturen. 

Je nach Objekt sollten außerdem Aufgaben wie Winterdienst, Gartenpflege, Müllentsorgung oder Regeln gemeinschaftlich genutzter Bereiche berücksichtigt werden.

Lokale Immobilien- und Nutzungsvorschriften prüfen

Wer eine Ferienimmobilie kaufen möchte, sollte vorher beim zuständigen Bauamt klären, ob die geplante Nutzung überhaupt zulässig ist. Eventuell kann eine Nutzungsänderung erforderlich sein.

Bei Eigentumswohnungen sind außerdem Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und relevante Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu prüfen. Sollte es sich um gemietete oder finanzierte Objekte handeln, können zusätzlich eine Zustimmung des Vermieters beziehungsweise Bedingungen des Kreditgebers relevant sein.

Die kommunalen Zweckentfremdungsregeln sind besonders zu beachten, weil sie sich teilweise erheblich voneinander unterscheiden. Hamburg verlangt beispielsweise seit 2019 bei entsprechenden Kurzzeitvermietungen eine Wohnraumschutznummer, die in Anzeigen anzugeben ist. 

Diese Prüfungen sollten noch vor Kauf und Renovierung erfolgen und nicht kurz vor der ersten Veröffentlichung des Inserats.

Steuern, Gästebeiträge und Risiken berücksichtigen

Die steuerliche Behandlung sollte so frühzeitig wie möglich geklärt werden. Bei privater Vermietung sind entsprechende Einkünfte in der Einkommensteuererklärung anzugeben; ELSTER sieht für Ferienwohnungen und kurzfristige Vermietungen inzwischen die Anlage V-FeWo vor. 

Umsatzsteuerlich gilt für die kurzfristige Vermietung von Wohn- und Schlafräumen grundsätzlich der ermäßigte Steuersatz von 7 %. Davon zu unterscheiden ist die längerfristige Vermietung von Grundstücken bzw. Wohnraum, der grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit ist.  Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, sind davon jedoch nicht automatisch erfasst. Je nach Standort können außerdem Kurtaxe, Gästebeitrag oder Beherbergungsteuer anfallen. 

Zudem ist die Kleinunternehmerregelung zu prüfen. Seit 2025 gelten grundsätzlich eine Grenze von 25.000 Euro Gesamtumsatz im vorangegangenen und 100.000 Euro im laufenden Kalenderjahr. 

Zur Absicherung finanzieller Risiken gehören eine Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Brandschutz, Datenschutz, Mietbedingungen, Stornierungsregeln und ein Verfahren für Sachschäden. Bei mehreren Immobilien, gemischter privater und gewerblicher Nutzung oder hotelähnlichen Dienstleistungen sollte eine professionelle Steuerberatung hinzugezogen werden.

Finanzplanung für die Ferienwohnung erstellen

Die Finanzplanung ist der Kern des Businessplans. Folgende monatliche Werte sollten prognostiziert werden:

• Verfügbare und gebuchte Nächte
• Auslastung
• Durchschnittlicher Übernachtungspreis
• Aufenthaltsdauer
• Umsatz nach Vertriebskanal
• Variable und fixe Kosten
• Liquidität

In der Finanzplanung sind auch Zeiten zu berücksichtigen, in denen die Unterkunft wegen Eigennutzung oder Wartungsarbeiten nicht verfügbar ist. Haupt-, Zwischen- und Nebensaison sollten getrennt voneinander kalkuliert werden. Sinnvoll sind außerdem mehrere Szenarien für eine normale, schwache und besonders starke Nachfrage.

Dabei sollte zwischen Rentabilität und Liquidität unterschieden werden, da beispielsweise Kredittilgungen den Cashflow belasten. Damit ein belastbarer Finanzierungsplan für die Ferienwohnung entsteht, sollten zudem die Grundlagen wichtiger Annahmen sauber dokumentiert werden.

Gründungs- und laufende Kosten einer Ferienwohnung

Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus vermieten möchte, sollte einmalige Investitionen und laufende Kosten getrennt voneinander betrachten.

Bei einem Immobilienkauf sind vor allem folgende anfängliche Investitionen erforderlich:

• Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer
• Notar- und gegebenenfalls Maklerkosten
• Finanzierung und Renovierung

Hinzu kommen weitere Positionen, die in Summe ebenfalls von beträchtlicher Höhe sein können:

• Möbel, Küche und Elektrogeräte
• Bettwäsche und Erstausstattung
• Brandschutzausrüstung
• Fotografien und Website
• Buchungssoftware und Smart Locks
• Mögliche Genehmigungen und Beratungskosten
• Gegebenenfalls Kosten für DTV-Klassifizierung

Das sind die wesentlichen laufenden Kosten:

• Reinigung
• Wäsche
• Strom
• Heizung
• Wasser
• Internet
• Hausgeld
• Versicherungen
• Wartung
• Abfallentsorgung
• Software
• Plattformprovisionen
• Zahlungsgebühren

Berücksichtigt werden sollte im Businessplan bereits, dass irgendwann Ersatzinvestitionen erforderlich sein werden. So müssen zum Beispiel nach einigen Jahren Kühlschrank, Betten, Möbel, Heizung oder das Dach erneuert werden. Zusätzlich benötigt das Geschäftsmodell eine Liquiditätsreserve für schwache Monate und unvorhergesehene Reparaturen.

Kennzahlen und Annahmen für den Businessplan

Möchten die Vermieter die Rentabilität ihrer Ferienwohnung im Blick behalten, sollte die Betrachtung nicht bei den angebotenen Übernachtungspreisen stoppen.

Das sind einige sinnvolle Kennzahlen, die im Businessplan aufgeführt werden sollten:

• Auslastung: Gebuchte Nächte ÷ verfügbare Nächte × 100
• Durchschnittlicher Übernachtungspreis: Unterkunftsumsatz ÷ gebuchte Nächte
• Umsatz je verfügbarer Nacht: Unterkunftsumsatz ÷ verfügbare Nächte
• Nettoerlös je gebuchter Nacht: Buchungsumsatz abzüglich Plattformprovisionen und Zahlungsgebühren ÷ gebuchte Nächte
• Deckungsbeitrag je gebuchter Nacht: Nettoerlös abzüglich weiterer variabler Kosten wie Reinigung, Wäsche oder Verbrauchsmaterialien ÷ gebuchte Nächte
• Break-even: Monatliche Fixkosten ÷ Deckungsbeitrag je gebuchter Nacht = benötigte Buchungsnächte

Weitere Kennzahlen können für die Beurteilung wichtig sein. Dazu gehören die durchschnittliche Aufenthaltsdauer, die Reinigungskosten je Aufenthalt, die Stornierungsquote oder der Direktbuchungsanteil. Außerdem kann der Deckungsbeitrag je Vertriebskanal beobachtet werden.

Sobald der Betrieb gestartet ist, sollten die tatsächlichen Ergebnisse jeden Monat mit dem Businessplan verglichen werden. Der Geschäftsplan bleibt also als Dokument auch nach der Finanzierung wichtig.

Beispiele für einen Businessplan einer Ferienwohnung

Um die Erstellung des Businessplans zu erleichtern, können die folgenden drei Beispiele als Orientierung dienen. Die Beispiele sind bewusst kurz gehalten und beschränken sich auf die wesentlichen Angaben, die in einem solchen Dokument nicht fehlen sollten.

Beispiel 1: Ferienhaus im ländlichen Raum

Ein Eigentümer betreibt ein Ferienhaus für Familien in einer bayerischen Seenregion. Nach Eigennutzung und Wartung stehen 300 Nächte zur Verfügung.

Bei 50 % Auslastung ergeben sich 150 gebuchte Nächte. Ein durchschnittlicher Übernachtungspreis von 169 Euro führt zu etwa 25.350 Euro Unterkunftsumsatz.

Die entscheidenden Hebel sind hier vor allem die Auslastung im Sommer und während der Ferien. Zudem wird eine möglichst lange Aufenthaltsdauer der Gäste angestrebt. Weiterhin ist in den Energiekosten ein Hebel für höhere Renditen zu sehen. Da der Eigentümer nur 15 Minuten vom Objekt entfernt wohnt, kann er die Gästebetreuung und die Behebung kleinerer Probleme selbst übernehmen.

Beispiel 2: Städtische Ferienwohnung

Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in einer deutschen Messestadt richtet sich an Paare und Geschäftsreisende. Geplant werden 330 verfügbare Nächte und 65 % Auslastung.

Bei rund 215 gebuchten Nächten und durchschnittlich 135 Euro entsteht ein Unterkunftsumsatz von etwa 29.025 Euro.

Wichtige Einflussgrößen für den Umsatz sind der Messekalender und vor allem die Wochenendnachfrage. Gerade bei Messebesuchern und allgemein bei Geschäftsreisenden ist allerdings von einer kurzen Aufenthaltsdauer auszugehen. Da kurze Aufenthalte mehr Reinigungen verursachen, ist der Umsatz allein weniger aussagekräftig. Hier richtet sich der Blick vor allem auf den Deckungsbeitrag pro Buchung.

Beispiel 3: Kleiner Tiny-House- oder Glamping-Standort

Ein Eigentümer betreibt ein Tiny House in einer beliebten Wanderregion. Von 310 verfügbaren Nächten werden bei 56 % Auslastung rund 174 gebucht. 

Bei durchschnittlich 110 Euro pro Nacht entspricht das etwa 19.140 Euro Unterkunftsumsatz.

Das Konzept profitiert von einem geringeren Flächenbedarf. Dafür können aber die Investitionen je Quadratmeter hoch ausfallen und das Projekt kann eine ausgeprägte Saisonalität aufweisen. Die Wirtschaftlichkeit hängt vor allem von den Anschaffungskosten, der erreichbaren Auslastung im Winter und der Möglichkeit ab, einen Preisaufschlag für das besondere Übernachtungserlebnis zu erzielen.

Businessplan Vorlage für Ferienhaus oder Ferienwohnung

Die folgende Vorlage kann verwendet werden, um einen eigenen Businessplan zu erstellen. Sie ist dabei als Grundgerüst zu verstehen, das beliebig erweitert werden kann.

1. Projekt

Unterkunft: […]

Standort: […]

Eigentumsform: […]

Geplanter Start: […]

Beschreiben Sie das Angebot in wenigen Sätzen.

2. Zielgruppe

Hauptzielgruppe: […]

Bedürfnisse: […]

Typische Aufenthaltsdauer: […]

Budget: […]

Konzentrieren Sie sich auf die zwei oder drei wirtschaftlich wichtigsten Gästegruppen.

3. Objekt und Positionierung

Größe/Schlafplätze: […]

Ausstattung: […]

Alleinstellungsmerkmale: […]

Private Nutzungstage: […]

Erklären Sie, warum Gäste diese Unterkunft gegenüber Alternativen wählen sollen.

4. Markt und Konkurrenz

Touristische Nachfrage: […]

Hauptsaison: […]

Nebensaison: […]

Vergleichsangebote: […]

Marktlücke: […]

Nutzen Sie möglichst regionale Daten und konkrete Vergleichsobjekte.

5. Recht und Steuern

Baurechtliche Nutzung geprüft: […]

Zweckentfremdung geprüft: […]

WEG/Vermieter geprüft: […]

Steuerliche Einordnung: […]

Gästebeitrag/Kurtaxe: […]

Offene rechtliche Fragen sollten vor hohen Investitionen geklärt werden.

6. Preisstrategie

Hauptsaison: […] €/Nacht

Nebensaison: […] €/Nacht

Mindestaufenthalt: […]

Zusatzleistungen: […]

Legen Sie Preise nach Saison und Nachfrage fest und berücksichtigen Sie dabei auch Mindestaufenthalte sowie mögliche Zusatzerlöse.

7. Marketing und Vertrieb

Buchungsplattformen: […]

Eigene Website: […]

Direktbuchungsziel: […] %

Marketingbudget: […] €

Definieren Sie, über welche Kanäle Gäste gewonnen werden sollen und welchen Anteil Direktbuchungen langfristig erreichen sollen.

8. Betriebsorganisation

Gästekommunikation: […]

Reinigung: […]

Wäsche: […]

Wartung/Notdienst: […]

Software: […]

Halten Sie fest, wer die wichtigsten Aufgaben übernimmt und welche technischen Lösungen den täglichen Betrieb unterstützen.

9. Investitionen

Kauf/Einrichtung/Renovierung: […] €

Technik und Marketing: […] €

Liquiditätsreserve: […] €

Erfassen Sie alle anfänglichen Ausgaben und planen Sie zusätzlich eine ausreichende Reserve für unerwartete Kosten und schwächere Buchungsphasen ein.

10. Jahresplanung

Verfügbare Nächte: […]

Auslastung: […] %

Gebuchte Nächte: […]

Durchschnittspreis: […] €

Brutto-Umsatz: […] €

Laufende Kosten: […] €

Erwartetes Ergebnis: […] €

Fassen Sie die wichtigsten Annahmen und erwarteten Ergebnisse für ein vollständiges Geschäftsjahr zusammen und prüfen Sie, ob das Vorhaben unter realistischen Bedingungen rentabel ist.

11. Szenarien

Downside: […]

Basisszenario: […]

Starke Nachfrage: […]

Zeigen Sie insbesondere, was passiert, wenn die Auslastung beispielsweise 10 bis 15 Prozentpunkte unter Ihrer Erwartung bleibt.

Häufige Fehler beim Businessplan vermeiden

Ein Businessplan für Ferienhäuser sollte auf realistischen Annahmen beruhen. Dabei sind diese typischen Fehler zu vermeiden:

• Ferienvermietung wird allein deshalb für zulässig gehalten, weil Nachbarn ähnliche Inserate veröffentlichen
• Für das gesamte Jahr wird dieselbe hohe Auslastung angesetzt
• Blockierte Portaltage werden als Buchungen interpretiert
• Plattformprovisionen und Betriebskosten fehlen beim Nettoerlös
• Eigennutzung wird bei verfügbaren Nächten nicht abgezogen
• Reinigung, Hausgeld, Energie und Reparaturrücklagen werden unterschätzt
• Eine Gewerbeanmeldung wird pauschal immer oder niemals für erforderlich gehalten
• Kurtaxe oder Gästebeiträge werden als eigener Umsatz erfasst
• Das Geschäftsmodell hängt vollständig von einer Buchungsplattform ab
• Der Finanzplan enthält keine monatliche Liquiditätsplanung und kein Negativszenario

Die anfänglichen Annahmen aus dem Businessplan sollten dann nach der Eröffnung regelmäßig mit echten Buchungs- und Kostendaten abgeglichen werden.

Wie myPOS Zahlungen und Liquidität bei Ferienwohnungen unterstützen kann

Direktbuchungen funktionieren dann am besten, wenn die Zahlungsabwicklung für den Gast und den Vermieter möglichst einfach organisiert ist. Mit myPOS können Gastgeber beispielsweise Zahlungslinks für Anzahlungen, Restbeträge oder nachträgliche Zusatzkosten erstellen und per E-Mail oder Nachricht versenden. Gäste gelangen über den Link zu einer sicheren Zahlungsseite, ohne dass der Vermieter dafür zwingend einen eigenen Onlineshop benötigt. 

Für eine eigene Unterkunftswebsite stehen außerdem Lösungen für Online-Zahlungen zur Verfügung. Vor Ort können mobile Kartenlesegeräte eingesetzt werden, damit beispielsweise zusätzliche Leistungen bequem bezahlt werden können. Auch bei mehreren betreuten Unterkünften bieten sich mobile Kartenlesegeräte an.

Wer Zahlungen im Gastgewerbe akzeptieren möchte, findet bei myPOS spezielle Lösungen für Hotels und Beherbergungsbetriebe. Diese eröffnen Möglichkeiten für Kartenzahlungen und Zahlungen aus der Ferne. Dabei werden die akzeptierten Zahlungen dem myPOS Geschäftskonto unmittelbar gutgeschrieben. 

Die Transaktionsdaten können wiederum dabei helfen, Direktbuchungen getrennt von Auszahlungen der Buchungsplattformen zu überwachen und offene Beträge, Erstattungen und Liquidität nachvollziehbarer zu organisieren.

Häufige Fragen

Wie sollte ich Fremdwährungen bei internationalen Gästen berücksichtigen?

Die Unterkunftspreise sollten grundsätzlich in der eigenen Abrechnungswährung definiert werden. Es sollte klar kommuniziert werden, in welcher Währung der Gast zahlen muss. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass Wechselkurse schwanken. Es ist daher nicht sinnvoll, im Businessplan eine dauerhafte Marge aus Währungsumrechnungen einzuplanen. Stattdessen sollte der tatsächlich auf dem Geschäftskonto eingehende Nettoerlös maßgebend sein.

Welche Versicherungen sind für eine Ferienwohnung wichtig?

Neben der Gebäudeversicherung können weitere Versicherungen sinnvoll sein. Dazu gehören insbesondere eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht beziehungsweise eine geeignete Betriebshaftpflicht sowie ein Schutz gegen Inventar- und Sachschäden. Welcher Versicherungsbedarf konkret besteht, hängt von Faktoren wie der Eigentumsform, den Leistungen und der Nutzung ab. Es sollte daher geprüft werden, ob die kurzfristige Ferienvermietung vom jeweiligen Vertrag umfasst ist.

Wie lässt sich ein Ferienwohnungs-Inserat besser sichtbar machen?

Wer die Sichtbarkeit seiner Inserate verbessern möchte, sollte vollständige Objektinformationen und professionelle Fotos liefern. Wichtig sind auch transparente Gesamtpreise und aktuelle Verfügbarkeiten. Zudem sollte eine eindeutige Positionierung erfolgen, um die Qualität des Inserats zu erhöhen. Es sollten vor allem Eigenschaften beschrieben werden, die für die Zielgruppe tatsächlich relevant sind. Dazu gehören Angaben zum Parkplatz, Meerblick, Arbeitsplatz, Fahrradraum oder zur Haustierfreundlichkeit.

Wie sollte ich mit Gästebewertungen umgehen?

Die Vermieter sollten auf Bewertungen sachlich und zeitnah eingehen. Im Prinzip können wiederkehrende Kritikpunkte als wichtige Betriebskennzahl aufgefasst werden. Treten zum Beispiel Beschwerden über das WLAN, die Sauberkeit oder den Check-in gehäuft auf, ist das nicht nur ein Marketingproblem. Die Bewertungen liefern wichtige Hinweise zu möglichen Prozessfehlern und sollten daher im Gästemanagement der Ferienwohnung behoben werden.

Wie erstelle ich einen Wartungsplan für die Ferienwohnung?

Wichtig ist eine saubere Unterteilung der Wartungsaufgaben nach den Intervallen bzw. der Häufigkeit. Kontrollen nach jedem Aufenthalt, monatliche und saisonale Aufgaben sowie langfristige Ersatzinvestitionen sollten separat voneinander betrachtet werden. Zudem sollten Verantwortliche und Budgets festgelegt werden. Klare Notfallprozesse werden vor allem für besonders kritische Komponenten wie Heizung, Warmwasser, Schlösser und Rauchwarnmelder benötigt.

Welche Partnerschaften können zusätzliche Buchungen schaffen?

Sinnvoll können Kooperationen mit lokalen Fahrradverleihern, Freizeitangeboten, Restaurants, Veranstaltern oder Tourismusorganisationen sein. Die Partnerschaft sollte jedoch zur Zielgruppe passen und einen erkennbaren Mehrwert schaffen. Weniger sinnvoll sind Partnerschaften, die keinen Bezug zur Positionierung aufweisen. So sind für Geschäftsreisende Kooperationen mit einer Radwerkstatt vermutlich nicht relevant genug, um zu zusätzlichen Buchungen beitragen zu können.

Wie lassen sich Stornierungen und Erstattungen gastfreundlich organisieren?

Die Stornierungsfristen und Zahlungsbedingungen sollten bereits vor der Buchung klar kommuniziert und verständlich definiert werden. Damit es gar nicht erst zu Missverständnissen kommt, sollte mit automatisierten Bestätigungen und einer nachvollziehbaren Dokumentation offener Beträge und Erstattungen gearbeitet werden. Im Businessplan sollte zugleich berücksichtigt werden, dass Stornierungen die tatsächliche Auslastung und den monatlichen Cashflow verändern können.